Fase del proyecto: por qué no se puede empezar a construir una casa basándose únicamente en una bonita imagen de simulación

Una vez elegido el terreno, una de las etapas clave es la elaboración del proyecto. Es precisamente el proyecto el que convierte la idea de la futura vivienda en un sistema técnico claro: qué se construye, cómo se construye, con qué materiales, en qué orden y con qué presupuesto.

Las bonitas imágenes renderizadas ayudan a visualizarse la futura vivienda, pero no son suficientes para la construcción. Se necesitan planos, soluciones constructivas, informes de ingeniería, especificaciones y comprender cómo se llevará a cabo el proyecto en el terreno real.

1. Un proyecto no es solo arquitectura

Muchos consideran que un proyecto se limita a la distribución, las fachadas y las visualizaciones. En la práctica, un proyecto debe responder no solo a la pregunta «¿cómo será la casa?», sino también a la pregunta «¿cómo se va a construir?».

Requisitos básicos de construcción en España.

Es importante comprobar:

1. Si el proyecto se adapta a la parcela.
2. Si tiene en cuenta el relieve y la orientación de la vivienda.
3. Si las dimensiones, los niveles y las cotas son claros.
4. Si se han estudiado bien los elementos portantes.
5. Si la disposición de las instalaciones técnicas es lógica.
6. Si el proyecto permite calcular con precisión el presupuesto.
7. Si hay soluciones que, aunque sean estéticamente atractivas, resultan difíciles o costosas de llevar a cabo.

Un aspecto que no salta a la vista: cuanto menos detalles técnicos concretos haya en el proyecto, más decisiones habrá que tomar ya en la obra. Y esto casi siempre afecta a los plazos y al presupuesto.

2. El proyecto debe cumplir con la normativa

En España, el proyecto debe tener en cuenta no solo los deseos del cliente, sino también los requisitos de construcción vigentes. Uno de los documentos clave es el Código Técnico de la Edificación, que establece los requisitos básicos en materia de seguridad, habitabilidad, eficiencia energética, protección contra el ruido y otros parámetros del edificio.

Legislación y normativa sobre los procesos de construcción.

Esto es importante no solo desde un punto de vista formal, sino también práctico. Las normas influyen en:

1. La estructura de la vivienda.
2. La eficiencia energética.
3. La ventilación.
4. El aislamiento térmico.
5. La acústica.
6. La seguridad en el uso.
7. Los requisitos contra incendios.
8. Las soluciones de ingeniería.

Si estos aspectos no se tienen en cuenta en la fase de proyecto, más adelante pueden surgir modificaciones, retrasos o gastos adicionales.

3. La idea arquitectónica debe estar en consonancia con el presupuesto

Uno de los errores más comunes es elaborar primero un proyecto bonito y descubrir después que su ejecución supera el presupuesto.

Sección útil para los trámites relacionados con el Colegio de Arquitectos de Málaga.

En la fase de proyecto, es importante tener claro desde el principio:

1. Qué materiales se van a utilizar.
2. Cuán compleja es la construcción.
3. Si hay elementos no estándar.
4. Cuánto costarán los cimientos.
5. Cuánto cuestan las ventanas, las fachadas, las terrazas y la piscina.
6. Qué instalaciones técnicas se van a instalar.
7. Si hay soluciones que se puedan simplificar sin perder calidad.

Un aspecto que no resulta obvio: dos viviendas de la misma superficie pueden diferir considerablemente en cuanto al coste. El presupuesto no solo depende de la cantidad de metros cuadrados, sino también de la forma del edificio, los desniveles, los grandes vanos, los acristalamientos panorámicos, los muros de contención, el tipo de cubierta y las instalaciones técnicas.

4. La parte constructiva debe estar clara antes de comenzar las obras

El proyecto debe responder de antemano a las preguntas relativas a la estructura de la vivienda: cimientos, pilares, muros, forjados, escaleras, armadura, hormigón y cargas.

Antes de la construcción, es importante comprender:

1. Qué tipo de cimientos se ha elegido y por qué.
2. Cómo se relaciona la estructura con el terreno y el relieve.
3. Dónde se encuentran los elementos portantes.
4. Qué zonas requieren un control especial.
5. Si hay nudos constructivos complejos.
6. Cómo discurrirán las instalaciones técnicas.
7. Si la arquitectura y la estructura entran en conflicto entre sí.

Un aspecto que no resulta evidente: si las soluciones constructivas no se han estudiado a fondo, los problemas suelen manifestarse ya en la obra, cuando la maquinaria, los trabajadores y los materiales ya se encuentran allí.

5. La ingeniería debe planificarse con antelación

Las instalaciones técnicas no pueden dejarse «para más adelante». La instalación eléctrica, el agua, el alcantarillado, la ventilación, el aire acondicionado, la calefacción, los paneles solares y la domótica: todo ello debe integrarse en la arquitectura y la estructura del edificio.

Es importante comprobar:

1. Por dónde discurren las principales canalizaciones.
2. Dónde estarán los locales técnicos.
3. Si hay espacio suficiente para los equipos.
4. Cómo se organizará el desagüe.
5. Dónde estarán los aparatos de aire acondicionado y la ventilación.
6. Si los sistemas de ingeniería interfieren con los elementos portantes.
7. Si hay acceso para el mantenimiento.

Un aspecto que no salta a la vista: si la ingeniería no se planifica con antelación, luego habrá que hacer ranuras, reubicar elementos, modificar las alturas de los techos o buscar soluciones de compromiso ya durante el proceso de construcción.

6. El proyecto es necesario para obtener las autorizaciones y aprobaciones

Para la construcción, es importante saber qué documentación concreta se necesita para la presentación de la solicitud y las aprobaciones. Dependiendo del tipo de obra y del ayuntamiento, puede ser necesaria una licencia, una declaración responsable u otro tipo de trámite. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Málaga cuenta con procedimientos específicos para urbanismo y obras.

Asimismo, en España desempeña un papel importante la Ley de Ordenación de la Edificación, que define a los participantes en el proceso de construcción y sus responsabilidades. Para la construcción de edificios residenciales, la parte del proyecto suele estar a cargo de un arquitecto colegiado y de especialistas técnicos.

Trámites municipales para las obras de construcción.

Es importante tener claro de antemano:

1. Quién elabora el proyecto.
2. Qué especialistas participan.
3. Qué documentos son necesarios para la presentación.
4. Qué apartados son obligatorios.
5. Qué comprueba el ayuntamiento.
6. Cuáles pueden ser los plazos de las autorizaciones.
7. Qué no se puede iniciar sin los trámites de autorización.

7. Visado y revisión de la documentación del proyecto

En algunos casos, el proyecto debe pasar por el Colegio de Arquitectos. Por ejemplo, el Colegio de Arquitectos de Málaga señala que el visado consiste en la comprobación de la integridad formal, la coherencia documental y los parámetros urbanísticos del proyecto, si bien la responsabilidad técnica recae en el arquitecto autor del mismo.

Trámites electrónicos relacionados con el urbanismo y las solicitudes o licencias de obra.

Visado del proyecto, comprobación de la integridad formal, la coherencia documental y los parámetros urbanísticos del proyecto.

Esto es importante para el cliente, ya que el proyecto no debe ser un conjunto de archivos inconexos, sino un conjunto coherente de documentos.

Es necesario comprobar:

1. Si el proyecto contiene todas las hojas y secciones.
2. Si no hay contradicciones entre los planos, las fachadas y los cortes.
3. Si las dimensiones coinciden.
4. Si el proyecto cumple con las condiciones urbanísticas.
5. Si queda claro qué planos deben utilizarse para la construcción.
6. Si es posible elaborar un presupuesto preciso a partir del proyecto.

8. Errores habituales en la fase de proyecto

En la práctica, los problemas suelen surgir no por una mala idea, sino por una falta de preparación.

Errores habituales:

1. Se elabora el proyecto sin tener en cuenta el presupuesto real.
2. No se inspecciona el terreno antes de comenzar el diseño.
3. Se incorpora demasiado tarde a los diseñadores y a los ingenieros.
4. La visualización no se ajusta a las posibilidades técnicas.
5. No se tiene en cuenta la pendiente del terreno.
6. No se planifica el acceso de la maquinaria.
7. No se reserva espacio para el equipamiento.
8. No se acuerdan los materiales antes de elaborar el presupuesto.
9. Se dejan muchas decisiones «para la obra».
10. No se revisa el proyecto junto con el equipo de construcción.

El error más costoso es comenzar la construcción con un proyecto incompleto. En tal caso, la obra se convierte en una sucesión constante de decisiones tomadas sobre la marcha.

9. Qué hay que comprobar antes de pasar al presupuesto y a la construcción

Antes de calcular el presupuesto definitivo y planificar las obras, hay que asegurarse de que el proyecto esté lo suficientemente bien elaborado.

Lista mínima de comprobación:

1. El solar ha sido revisado desde el punto de vista técnico y urbanístico.
2. La arquitectura se ajusta a las condiciones del solar.
3. La parte constructiva es clara.
4. La ingeniería está definida de antemano.
5. Los materiales están definidos, al menos a un nivel básico.
6. Se comprenden los nudos complejos.
7. Se pueden calcular los volúmenes de obra.
8. No hay conflictos evidentes entre las distintas disciplinas.
9. El proyecto puede utilizarse para planificar los plazos.
10. El equipo de construcción comprende cómo llevar a cabo las soluciones en la obra.

En STRUCTONIX consideramos el proyecto no solo como una idea arquitectónica, sino como la base de la futura construcción.

El enfoque de STRUCTONIX

Nuestro objetivo es anticipar los aspectos técnicos que puedan afectar al presupuesto, los plazos, el diseño y la calidad de la ejecución. Cuanto mejor se prepare el proyecto antes de comenzar las obras, menos modificaciones y gastos imprevistos surgirán durante el proceso.

Un proyecto bien elaborado permite construir no «sobre la marcha», sino siguiendo un sistema claro: el terreno, la arquitectura, la estructura, la ingeniería, el presupuesto y la secuencia de los trabajos.

En los próximos artículos analizaremos la fase de aprobación del presupuesto, los trabajos de movimiento de tierras, los cimientos y la construcción de la estructura de la vivienda.

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